Toponimi - Piani di Recupero dei nuclei di edilizia ex abusivi

Mappa ToponimiLa Memoria di Giunta del 16/4/1996 rappresenta il primo atto amministrativo, successivo a quello individuato con la “perimetrazione” delle zone “O” di P.R.G. alla metà degli anni settanta, che si occupa di nuovo del fenomeno dell’abusivismo. Tale Memoria si propone di dare una risposta alla domanda abitativa che non ha trovato adeguata collocazione nel mercato ed avvia una nuova manovra di recupero urbanistico che interessa i nuclei di edificazione spontanea sorti negli ultimi trent’anni.
Il fenomeno dell’abusivismo viene quantificato nella sua complessità, in particolare sono individuati 4.000 ettari circa di aree lottizzate e parzialmente edificate, di cui 1.800 ettari circa relativi a lotti in tutto o in parte edificati e 2.200 ettari circa relativi a lotti liberi.
I nuclei sono classificati in 5 tipologie urbanistiche, in base alla loro localizzazione in continuità o meno con le zone “O”ed alla loro densità edilizia ed abitativa.

Con la deliberazione di Consiglio Comunale n. 92 del 29 maggio del 1997 viene adottata la Variante Generale denominata “Piano delle Certezze”, che individua in un apposito elenco 55 aree, nuclei abusivi non perimetrati, riportati in una planimetria a scala 1:50.000 con la sola denominazione della località in cui sono posti i cosiddetti “toponimi”.
La scelta di non perimetrare le aree deriva dall’esperienza maturata durante la precedente attuazione delle zone “O”; in tale sede si è rilevato infatti che la perimetrazione preventiva genera attese in ordine a possibili completamenti edificatori sulle aree libere e conflitti sulla definizione dei perimetri, che si possono risolvere solo attraverso la pianificazione esecutiva.
Il “Piano delle Certezze” definisce inoltre le modalità e le fasi principali dell’iter procedurale, privilegiando la pianificazione di iniziativa privata nella convinzione che in tal modo, nella fase esecutiva, sia più agevole disporre delle aree pubbliche e delle risorse private per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Tale iter procedurale prevede una prima fase di perimetrazione preliminare dei nuclei e di predisposizione di un Avviso pubblico per la definizione delle regole e dei criteri informatori delle proposte private, una seconda fase di presentazione delle proposte preliminari ed una terza fase di messa a punto dei Piani di Recupero definitivi.

La successiva deliberazione di Giunta Comunale n. 176 del 9 novembre 2000, di controdeduzioni alle osservazioni al “Piano delle Certezze”, incrementa il numero dei “nuclei di edilizia abusiva”, portandoli da 55 ad 80 unità (Allegato “C1”).

La deliberazione di Giunta Comunale n. 263 del 27 gennaio 2001 approva un Avviso Pubblico nel quale, per la prima volta, vengono fornite le linee guida per la formazione dei Piani di Recupero urbanistico e le perimetrazioni preliminari dei nuclei che, salvo parziali modifiche, resteranno sostanzialmente invariate fino all’approvazione del nuovo P.R.G.. In particolare l’Avviso Pubblico definisce le modalità di presentazione dei Piani di Recupero, i loro contenuti, i limiti di edificabilità, i criteri per il reperimento degli standard e gli oneri per la realizzazione delle urbanizzazioni.

A causa della complessità degli elaborati richiesti, della novità rappresentata dall’iter adottato e delle difficoltà sorte nel conseguire i necessari accordi tra privati per raggiungere il livello di rappresentatività richiesto, le deliberazioni di Giunta Comunale n. 433 dell’8 agosto 2001 e n. 38 del 29 gennaio 2002 concedono due proroghe per la presentazione dei Piani preliminari, rispetto alla scadenza inizialmente prevista dall’Avviso pubblico, prorogandola prima al 31 gennaio 2002 e successivamente al 30 giugno 2002.

Poiché la maggior parte delle 66 proposte, relative a 68 nuclei, pervenute a seguito dell’Avviso pubblico sono risultate carenti negli elaborati e/o non complete, con Determinazione Dirigenziale del Dipartimento VI n. 120 del 30 giugno 2002, vengono nuovamente riaperti i termini per la presentazione delle proposte e fissati al 31dicembre 2002, per consentire modifiche e integrazioni.

Successivamente la Regione Lazio, in sede di esame del Piano delle Certezze, con nota 56391 del 14 aprile 2003, formula le seguenti considerazioni: “i toponimi (…) non possono essere oggetto di specifico provvedimento di valutazione tecnica amministrativa in quanto privi di una specifica perimetrazione che li individui dal punto di vista tecnico e urbanistico”; la Regione conferma comunque di condividere “il meccanismo partecipativo che il Comune intende adottare per la soluzione urbanistica dei toponimi raccomandando che nella predisposizione dei piani attuativi vengano tenute in considerazione l’incremento nell’erogazione dei servizi e del verde attrezzato, l’accessibilità e la caratterizzazione degli spazi pubblici e la qualificazione edilizia”; la Regione formula inoltre le seguenti prescrizioni: “si prende atto delle indicazioni delle località elencate nell’allegato “C1” di cui alla deliberazione n. 176 del 9 novembre 2000 che costituiscono una prima ricognizione dell’esigenza di recuperare nuclei spontaneamente sorti. Di conseguenza il Comune dovrà provvedere con successivi provvedimenti di variazione al P.R.G. vigente, secondo la legislazione vigente ad apportare idonee varianti urbanistiche relative a tali zone di recupero”.

Con la deliberazione di Consiglio Comunale n. 33 del 19/20 marzo 2003, mediante la quale viene adottato il nuovo Piano Regolatore Generale, negli elaborati “Sistemi e regole” vengono rappresentati in scala 1:10.000 i perimetri dei“nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare”, che, sostanzialmente confermano quelli dell’Avviso Pubblico.
L’art. 51 delle Norme Tecniche di Attuazione, che riguarda specificatamente i “nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare”, disciplina la formazione dei Piani di recupero, riconferma sostanzialmente i contenuti dell’Avviso Pubblico e prevede anche che il Comune abbia la facoltà di adottare ed approvare i Piani seguendo le diverse modalità consentite dalla L.R. n. 28/80.

La superficie territoriale interessata da detti nuclei è di circa 1.573 ha circa, al cui interno è insediata una popolazione residente di 86.947 abitanti; è inoltre prevista una nuova volumetria di 2.655.363 mc.

Il 26 gennaio 2004 il Consiglio Comunale con la deliberazione n. 11 adotta le controdeduzioni in risposta al parere della Regione Lazio relativo al “Piano delle Certezze” e conferma l’intenzione di continuare nel processo di recupero urbanistico, privilegiando la pianificazione di iniziativa privata. Nello stesso giorno si approva l’Ordine del Giorno n. 8 che impegna il Sindaco e la Giunta ad attivare tutte le procedure acceleratorie per la valutazione complessiva della manovra e per l’adozione dei singoli piani attuativi proposti dai Consorzi.

A seguito di questo nuovo impulso, l’Amministrazione Comunale attiva una serie di incontri con i Consorzi proponenti i Piani, al fine di verificare la coerenza delle 66 proposte preliminari presentate, relative a 68 nuclei, con le regole e le perimetrazioni fissate dall’Avviso Pubblico. Da questo confronto nasce l’esigenza di formulare nuovi criteri per la formazione dei Piani di Recupero, che la Giunta Comunale, al fine di migliorare la qualità urbanistico-ambientale delle proposte preliminari ed ottenere una più efficace attuazione delle stesse, approva con deliberazione n. 219 del 20 aprile 2004.

All’interno di questo contesto acquista un ruolo rilevante la deliberazione del Consiglio Comunale n. 189 del 2 agosto 2005, che approva 41 proposte di Piani “preliminari”, relativi a 45 nuclei, in quanto ritenute complete e coerenti con i criteri fissati dall’Amministrazione (nuclei di 1^ fase).
Riguardo ai rimanenti 27 nuclei, le 16 proposte, che non rispettano i suddetti criteri (nuclei di 2^ fase), non vengono approvate, mentre per gli altri 11 nuclei non viene presentata alcuna proposta.
Tale deliberazione prevede inoltre che i Consorzi dei 45 nuclei di 1^ fase predispongano entro 180 giorni i Piani definitivi ed invita i Consorzi dei nuclei di 2^ fase a ripresentare entro 120 giorni i Piani Preliminari. Per gli 11 nuclei che non sono stati oggetto della presentazione di alcuna proposta l'Amministrazione Comunale dovrà procedere direttamente alla pianificazione esecutiva.
Con la stessa deliberazione, oltre ad individuare ulteriori indirizzi e criteri di carattere urbanistico integrativi a quelli già definiti, si approva uno schema di Accordo Procedimentale, ritenendo questo lo strumento più idoneo ad avviare “un percorso amministrativo praticabile sul piano formale e coerente con le esigenze della Comunità dei cittadini interessati” in quanto “dà garanzia di coordinamento interistituzionale tra gli Enti competenti e, conseguentemente, di definizione certa dei tempi della procedura di recupero”.

Con deliberazione di Consiglio Comunale n. 64 del 21/22 marzo 2006, si approvano le controdeduzioni alle osservazioni presentate avverso il N.P.R.G. adottato.

A seguito di ulteriori proroghe concesse per la presentazione dei Piani di recupero urbanistico definitivi o preliminari, nel periodo tra aprile del 2006 e dicembre 2007, vengono presentati complessivamente 27 Piani. Sulla base delle istruttorie effettuate dall’Ufficio, nessuna proposta di Piano viene approvata, in quanto gli elaborati risultano incompleti o non coerenti con i criteri fissati.

Il nuovo Piano Regolatore Generale approvato con deliberazione C.C. n. 18 del 12 febbraio 2008 individua 71 “nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare”; i restanti nuclei vengono trattati all’interno di altre procedure o di altri strumenti urbanistici, quali i Programmi integrati, le zone “O” ed i Programmi di recupero urbano di cui alla L. 493/1993.
I perimetri dei “nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare”, rappresentati negli elaborati grafici prescrittivi 3a*3 - “Sistemi e regole” del nuovo P.R.G. approvato, confermano sostanzialmente quelli originari ad eccezione degli ampliamenti approvati dalla deliberazione di Consiglio Comunale n. 189/2005; i nuclei sono disciplinati dall’art. 55 delle Norme Tecniche di Attuazione ed inseriti all’interno del Sistema insediativo della “Città da ristrutturare”.
All’interno del nuovo P.R.G. approvato i 71 “nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare” interessano un vasto territorio di 1.767 ettari circa, per una volumetria complessiva di circa 10.600.000 mc circa di cui il 70% già realizzato ( il 95% con destinazione residenziale).

La Direzione Territorio e Urbanistica della Regione Lazio, con nota prot. R.L. n. 165219 del 28 settembre 2008, comunica al Comune di Roma che “con l’approvazione del N.P.R.G. di Roma è stata anche approvata la perimetrazione di detti nuclei abusivi ex L.R. 28/80, pertanto se i piani particolareggiati risultano inscritti nei perimetri definiti nel N.P.R.G. gli stessi non si configurano più in variante urbanistica ma risultano conformi al nuovo piano. Si precisa tuttavia, che detti piani particolareggiati, qualora conformi al N.P.R.G. dovranno seguire la procedura di cui alla L.R. 36/87 art. 1”.

Il 7 ottobre 2009 la Giunta Comunale, con decisione n. 76, ha approvato gli “Indirizzi per il recupero urbanistico dei nuclei di edilizia ex abusiva: modalità per la formazione, l’approvazione e l’attuazione della Pianificazione Esecutiva”.

Il 21 dicembre 2009 il Consiglio Comunale, con deliberazione n. 122, ha definitivamente approvato gli “Indirizzi per il recupero urbanistico dei nuclei di edilizia ex abusiva: modalità per la formazione, l’approvazione e l’attuazione della Pianificazione Esecutiva”. In particolare, tale deliberazione prevede:
- “ di proseguire nel processo di recupero urbanistico dei Nuclei di Edilizia ex Abusiva, privilegiando ed incentivando la pianificazione di iniziativa privata;
- di approvare le “Linee Guida” (allegato A), che costituiscono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento, per la “formazione, approvazione ed attuazione della pianificazione esecutiva per il recupero urbanistico” dei nuclei di edilizia ex abusiva.

In particolare, considerato che è necessario acquisire in tempi brevissimi le aree al fine di realizzare tempestivamente le opere pubbliche, le Norme del Piano dovranno prevedere che, a seguito dell’approvazione dello stesso, i proprietari dei lotti edificati, nonché dei lotti liberi e dei lotti parzialmente edificati esterni al comprensorio e/o ai comparti soggetti a convenzione, per attivare la volumetria aggiuntiva/incentivante loro attribuita, procedano in tempi brevissimi alla sottoscrizione di atto d’obbligo per la cessione o alla cessione delle aree pubbliche, con la decadenza, in caso di inerzia, dalla titolarità di tale volumetria, ferma restando la facoltà da parte dell’Amministrazione Comunale di procedere all’acquisizione delle aree.

Ed inoltre, considerati i limitati proventi derivanti dalla corresponsione esistente, la copertura finanziaria dei costi relativi alle opere di urbanizzazione primaria previste dal piano dovrà essere garantita dai contributi ordinari e straordinari relativi alle nuove previsioni edificatorie.

A tal fine la copertura totale dei costi relativi alle opere di urbanizzazione primaria dovrà essere raggiunta attraverso l’applicazione delle dei seguenti criteri, gradatamente subordinati, anche con l’eventuale ricorso a strumenti finanziari per le necessarie anticipazioni:
1. incremento dell’indice di territorialità dei lotti fuori perimetro originario;
2. obbligatorietà ed incremento della volumetria da cedere all’Amministrazione Comunale nei comparti fondiari pubblici con il relativo incremento anche della volumetria aggiuntiva dei lotti liberi. La volumetria nei comparti fondiari pubblici potrà essere messa a bando ed i proventi derivanti potranno essere utilizzati per il finanziamento delle opere di urbanizzazione primaria ancora mancanti;
3. aumento della volumetria realizzabile sull’intero piano e “ densificazione” della stessa, attraverso un potenziale incremento degli indici di fabbricabilità territoriale e fondiario, con il conseguente aumento degli introiti derivanti dagli oneri concessori ordinari e straordinari.

Relativamente alla volumetria incrementata, il contributo straordinario sarà corrisposto in misura doppia rispetto a quanto di norma dovuto.

Qualora, nonostante l’applicazione di tutte le misure di cui e/o a causa dell’esistenza di impedimenti oggettivi alla loro applicazione, continuasse a permanere il “disavanzo tra i costi e le risorse disponibili per la realizzazione delle opere di urbanizzazione mancanti”, l’Amministrazione Comunale valutando in senso positivo l’ulteriore iter di adozione del piano esecutivo, prenderà contestualmente atto che tale disavanzo sarà a carico del Bilancio comunale una volta approvato il piano esecutivo;

- di approvare, relativamente al contributo straordinario già previsto nell’Avviso Pubblico di cui alla deliberazione della Giunta Comunale n. 263/ 2001, l’applicazione dei diversi parametri secondo i criteri specificati nelle “linee Guida” , al fine di incentivare la redazione dei piani esecutivi da parte dei privati;

- di fissare al 30 giugno 2010 il termine per la presentazione da parte dei privati dei piani esecutivi per il recupero urbanistico dei nuclei di edilizia ex abusiva, individuati e redatti secondo le “Linee Guida” allegate al presente provvedimento;

- di dare mandato agli Uffici affinché apportino le necessarie modifiche ed integrazioni agli elaborati:
- “Documentazione per la presentazione da parte dei privati dei piani esecutivi, modalità di redazione degli elaborati, schemi delle Norme Tecniche di Attuazione e dell’Atto d’Obbligo Unilaterale”;
- “Elaborato grafico esemplificativo (Album formato A3) che elenca e riporta i perimetri dei nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare come individuati nel PRG approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 18/2008”;
al fine di renderli coerenti con le modifiche e le integrazioni approvate dal Consiglio Comunale;

- di dare mandato agli Uffici, ad esito dell’istruttoria dei piani esecutivi presentati, di procedere alla definizione degli stessi in base alle procedure previste dalla L.R. n. 36/87 e s.m.i. e/o qualora una pluralita’ di piani configuri una variante “urbanisticamente rilevante” al P.R.G. approvato, di adottare una Variante speciale ai sensi della L.R. n. 28/80 e s.m.i. relativa all’intera manovra di recupero urbanistico dei nuclei di edilizia ex abusiva;

- di procedere ad una eventuale ridefinizione dell’Accordo Procedimentale tra Comune e Regione, ai sensi dell’art. 15 della Legge n. 241/90 e s.m.i., al fine di garantire, mediante la collaborazione interistituzionale tra gli Enti, l’accelerazione per una rapida definizione della manovra complessiva per il recupero urbanistico dei nuclei di edilizia ex abusiva;

- di provvedere alla pubblicazione della presente deliberazione secondo le forme e gli strumenti che consentano la più ampia diffusione e partecipazione”.

Documenti scaricabili
Deliberazione Consiglio Comunale di adozione del N.P.R.G. n. 33 del 19/20 marzo 2003 - (file Pdf - kb 48)
Deliberazione Consiglio Comunale n. 189 del 2 agosto 2005 - (file Pdf - kb 545)
Deliberazione Consiglio Comunale di approvazione del P.R.G. n. 18 del 12 febbraio 2008 - (file Pdf - Mb 4,2)
Deliberazione Consiglio Comunale n. 122 del 21 dicembre 2009 - (file Pdf - Mb 11,5)
Determinazione Dirigenziale n. 513 del 29 luglio 2010- (file Pdf - Mb 1,36)
Deliberazione Giunta Comunale n. 276 dell'8 settembre 2010 - (file Pdf - Kb 54)