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U.O. Riqualificazione Urbana


print-pietralata-icoL'area di intervento del Programma Integrato della Città da Ristrutturare n. 6-6a, per una superficie complessiva di circa 63 ettari, si trova all'interno del G.R.A., nel quadrante Nord-Est della città.

Si tratta di un'area prevalentemente residenziale che racchiude però al suo interno, nella parte centrale anche attività di tipo produttivo: autodemolitori, capannoni per la vendita di materiali edili, artigiani.
La borgata di Pietralata nacque fra gli anni trenta e quaranta dello scorso secolo per accogliere gli abitanti del centro storico sfollati dagli sventramenti e ad essi si aggiunsero ben presto altri abitanti del centro costretti ad abbandonare le loro case divenute ormai troppo costose.
Accanto all'omonimo Forte sorsero così i lotti , costruzioni a uno o due piani che sostituirono le baracche e in cui abitavano i più poveri; poi fu la volta delle case costruzioni a quattro piani destinate ai ceti medi e, nel dopoguerra, i palazzi a cinque piani, abitate dai più abbienti. Negli anni settanta l'edificazione si fa più intensa e oggi Pietralata si presenta densamente popolata ma scarsamente dotata di infrastrutture, di servizi pubblici e privati, di spazi pubblici di aggregazione e soffre della presenza di attività produttive poco compatibili con le funzioni e le dinamiche dei flussi di un quartiere residenziale.
Tra gli obiettivi del programma c'è la valorizzazione degli spazi urbani attraverso la creazione di nuove micro-centralità di livello locale anche grazie alla demolizione e rilocalizzazioni delle strutture per attività non compatibili con la vita di quartiere.
Altro obiettivo prioritario è la riqualificazione e valorizzazione delle emergenze storiche.
Più in generale si punta alla realizzazione di un sistema che metta in coerenza le aree verdi già pianificate e quelle ancora libere, con la realizzazione di un circuito ciclo-pedonale che unisca le aree verdi sul versante sud del programma a quelle del versante nord, con la realizzazione di una centralità sul Belvedere di Casale Rocchi, di corridoi ambientali -collegati fra loro e con le aree verdi attrezzate- che garantiranno l'accessibilità diretta al Parco dell'Aniene.
Il sistema della mobilità principale è organizzato, a livello urbano, attorno alla via di Pietralata, che costituisce con via dei Monti Tiburtini un fondamentale collegamento trasversale fra le consolari via Nomentana e via Tiburtina.
I collegamenti interni al quartiere sono sottodimensionati e spesso poco funzionali, con strade a volte prive di marciapiedi e di illuminazione. Si prevedono dunque numerosi interventi: l'adeguamento e potenziamento di via di Pietralata con la realizzazione di marciapiedi e di parcheggi pubblici a raso; l'adeguamento e potenziamento del sistema stradale che parte da via di Pietralata, per migliorare l'attraversamento dei quartieri e garantire l'accesso a via dei Monti Tiburtini e più in generale al territorio circostante; la realizzazione di rotatorie per l'organizzazione delle intersezioni viarie con via di Pietralata.
Dal punto di vista del trasporto pubblico su ferro i collegamenti sono invece agevolmente assicurati dalla vicinanza della metro B, con il nodo di scambio di Ponte Mammolo e con le tre fermate di S.M. del Soccorso, Pietralata-Quintiliani e Monti Tiburtini, che servono tutto il quartiere.

L'investimento complessivo previsto dal Programma definitivo per la realizzazione delle opere pubbliche è di circa 57 milioni di euro. Oltre a quelle già citate tra le opere pubbliche prioritarie sono previsti due asili nido, uno in via Mesula e l'altro in via di Pietralata, dove sorgeranno anche un mercato comunale e un teatro.

Stato di attuazione:

Successivamente all’adozione del Programma Definitivo, avvenuta con Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 18 del 4 aprile 2013, è stata esperita la procedura di pubblicazione di cui all’art. 15 della L. 1150/1942, conclusasi il 9 luglio 2013.
Sono pervenute n. 12 Osservazioni - Opposizioni nel termine fissato per l’8 agosto 2013 e n. 2 fuori termine.
Attualmente si resta in attesa delle acquisizioni dei pareri dell’Autorità di Bacino Tevere e del Servizio Geologico e Sismico Regionale ai fini della verifica di compatibilità delle previsioni del Print con le condizioni geomorfologiche del territorio, nonché del parere Regionale sullo Studio di Inserimento Paesaggistico, attività propedeutiche alle procedure di Approvazione del Programma Definitivo.


Responsabile del procedimento:
Arch. Paolo Ceccarelli

Documenti scaricabili:
- Delibera di Giunta Capitolina n. 283 del 24.5.2006 - Approvazione programma assetto urbanistico preliminare e adozione bando (f.to Pdf - Kb 64)
- Delibera di Giunta Capitolina n. 651 del 30.11.2006 - Proroga scedanza bando (f.to Pdf - Kb 448)

- Delibera di Assemblea Capitolina n. 18 del 4.4.2013 - Adozione del programma definitivo  (f.to Pdf - Kb 126)

 

Programma definitivo
- Programma definitivo - Relazione generale (f.to Pdf - Kb 649)
- Programma definitivo - Relazione sintetica (f.to Pdf - Kb 43)
- Programma definitivo - Quadro riepilogativo del programma (f.to Pdf - Kb 18)
- Programma definitivo - Planivolumetrico generale degli interventi (f.to Pdf - Mb 3,42)
- Programma definitivo - Localizzazione degli interventi pubblici (f.to Pdf - Mb 3,19)
- Programma definitivo - Localizzazione degli interventi privati (f.to Pdf - Mb 3,63)

Progetti di alcune opere pubbliche:
- Via di Pietralata: nuova sistemazione della viabilità (f.to Pdf - Kb 122)
- Via di Pietralata: nuova rotatoria e spazi pedonali (f.to Pdf - Kb 150)
- Via di Pietralata: nuovo accesso al parco pubblico (f.to Pdf - Kb 152)
- Via di Villa Mangani: nuova sistemazione della piazza (f.to Pdf - Kb 156)
- Inquadramento territoriale delle opere pubbliche -Tav.1 (f.to Pdf - Kb 388)
- Inquadramento territoriale delle opere pubbliche -Tav.2 (f.to Pdf - Kb 388)

- Inquadramento territoriale delle opere pubbliche -Tav.3 (f.to Pdf - Kb 391)

Nella sezione Deliberazioni e atti del portale di Roma Capitale è possibile scaricare tutti gli allegati che accompagnano la Delibera di adozione, inserendo i dati per la ricerca nel modo seguente (campi in giallo):

 

ricerca-pietralata

 


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quadro unioneI Programmi integrati di intervento puntano a promuovere, coordinare ed integrare iniziative e risorse pubbliche e private, per migliorare la qualità urbana e la dotazione di servizi e infrastrutture di quartieri che ne sono carenti.
Originariamente introdotti dall’art. 16 della Legge 17 febbraio 1992, n. 179 e successivamente recepiti dalla Legge Regionale 26 giugno 1997, n. 22, i Programmi integrati di intervento sono annoverati tra gli strumenti di attuazione del Nuovo Piano Regolatore Generale, che all’art. 14 delle NTA ne definisce finalità, iniziativa, applicazione, procedura e contenuti. Gli ambiti per i Programmi integrati riferiti alla Città consolidata, alla Città da ristrutturare ed alla Città della trasformazione sono rispettivamente disciplinati dagli artt. 50, 53 e 60 delle Norme Tecniche.
Sul piano delle procedure amministrative, l'Amministrazione capitolina, in collaborazione con i Municipi interessati, predispone per ciascun ambito uno Schema di assetto preliminare che, oltre a definire obiettivi e indirizzi per la realizzazione degli interventi, individua le opere pubbliche la cui realizzazione è ritenuta prioritaria.
Successivamente, l’Amministrazione, sulla base di uno schema di bando-tipo approvato dalla Giunta capitolina, emana il Bando di sollecitazione dei contributi partecipativi e delle proposte d’intervento.
I contributi partecipativi consistono in osservazioni, proposte di modifica, richieste di chiarimenti e specificazioni, in ordine al Programma preliminare e al bando, nonché indicazioni per la formazione del Programma definitivo. Possono essere presentate da Associazioni, Comitati o Enti, portatori di interessi diffusi, da Amministrazioni pubbliche aventi competenza o interesse, dai proprietari degli immobili.
Le proposte di intervento possono essere presentate da soggetti titolari del diritto di proprietà sugli immobili oggetto della proposta d’intervento. In alternativa o congiuntamente ai proprietari, possono aderire all’invito anche i promissari acquirenti delle aree proposte, divenuti tali in forza di atti preliminari di compravendita. Le proposte d’intervento contengono la definizione preliminare degli interventi di trasformazione delle aree ricadenti nei perimetri degli ambiti per i Programmi integrati, ovvero nelle aree ad essi adiacenti, nei casi previsti dall’art. 53, comma 17, delle NTA. Esse devono essere funzionali al conseguimento degli obiettivi e coerenti con gli indirizzi stabiliti dal Programma preliminare; devono risultare altresì conformi alla disciplina del PRG.
Sulla base degli esiti del bando verrà messo a punto il Programma definitivo degli interventi, che rappresenta la conclusione della procedura di formazione dei Programmi integrati.


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Presentazione

Housing sociale

Negli ultimi anni la situazione di disagio abitativo nel Comune di Roma si è gravemente accentuata, investendo anche le famiglie a reddito medio o medio-basso, oltre alle tradizionali categorie sociali svantaggiate (famiglie e giovani coppie a basso e monoreddito, anziani, studenti fuori sede, immigrati regolari), rendendo sempre più difficile l’accesso alla proprietà o alla locazione di abitazioni.

Già con l'approvazione del PRG, l'Amministrazione ha individuato, tra i criteri di perequazione, modalità e procedure per l'acquisizione di aree da destinare ad housing sociale. Con l'approvazione del Piano Casa varato dal Governo (L. 133 del 6.08.08), gli strumenti giuridico-amministrativi sono stati condivisi dall'A. C. che, con la Memoria di Giunta Comunale del 7 agosto 2008 (f.to Pdf - Mb 1,2), ha dato mandato agli Uffici dei Dipartimenti III, VI e IX di procedere alle verifiche tecnico-istruttorie e giuridico-amministrative finalizzate all'attuazione di tale manovra.

Nel marzo del 2010, il Consiglio Comunale di Roma ha approvato la Deliberazione n. 23 “Indirizzi per il "Piano Casa" del Comune di Roma” (f.to Pdf - Kb 136), che propone un programma organico di iniziative da intraprendere per il raggiungimento degli obiettivi sopra indicati.

Da un’indagine preliminare del CRESME, effettuata nel 2009, risulta che a Roma la domanda complessiva per il segmento debole della domanda residenziale è stimata in 52.800 alloggi, così suddivisi per categorie sociali:
a) 5.000 alloggi per i senza tetto o con sistemazione precaria;
b) 36.600 alloggi per le famiglie in condizioni di insostenibilità del canone d’affitto;
c) 4.400 alloggi risultano necessari per gli studenti che non godono di un sufficiente sostegno economico;
d) 2.600 alloggi per i lavoratori fuori sede;
e) 4.200 alloggi relativi alle famiglie proprietarie che hanno difficoltà, anche in relazione alla grave crisi economica-finanziaria internazionale in essere, a sostenere le rate di mutuo dovute.

Tenendo conto di tutti i fattori (contributo comunale per l’affitto, edificazioni già programmate, ecc.), il numero di alloggi da considerare per la determinazione della nuova domanda di edilizia residenziale pubblica e di housing sociale da realizzare è stimabile in 25.700 alloggi, dei quali circa 6.000 destinati a ERP.

Va tuttavia precisato che l'Amministrazione Comunale, già nell’ottobre del 2008, ha approvato un Invito pubblico per l’individuazione di nuovi Ambiti di riserva a trasformabilità vincolata, finalizzati al reperimento di aree per l’attuazione del Piano Comunale di “housing sociale” e di altri interventi di interesse pubblico, presente nella Deliberazione di Giunta n. 315/2008 (f.to Pdf - Mb 3,7)

Successivamente la Giunta Comunale, con la Deliberazione n. 288 del 23 settembre 2009 ha predisposto un "Avviso Pubblico per manifestazione di interesse alla presentazione di proposte ed all’inserimento nel primo Programma di Riqualificazione degli Immobili Agricoli dismessi o sotto-utilizzati", nell'ambito di un programma economico-urbanistico (PRIA) che il Comune ha deciso di formare per riqualificare le aziende agricole dell'agro romano, ma anche per reperire alloggi in affitto a canone basso all'interno degli edifici attualmente inutilizzati presenti nelle aree agricole e migliorare nel contempo la qualità paesaggistica ed ambientale della campagna romana.

Con l'approvazione del "Bando ricognitivo per l'individuazione di aree ed edifici degradati o dismessi (relitti urbani), disponibili per interventi di recupero finalizzati all'incremento delle dotazioni di servizi e della qualità urbana in periferia" (Del. G.C. 212 del 7.07.2010), il Comune ha lanciato un vasto programma di risanamento e riqualificazione di complessi in dismissione, sostituendo i "relitti" del vecchio sistema logistico-industriale che circonda la città consolidata, con nuovi insediamenti urbani, opere infrastrutturali e servizi di livello cittadino.

Il 14 luglio 2010, la Giunta Comunale ha approvato due inviti pubblici finalizzati ad incrementare il numero di alloggi da destinare ad housing sociale e ad edilizia residenziale pubblica.
Il primo invito, approvato con Deliberazione di Giunta Comunale n. 221 (f.to Pdf - Mb 2,6), prevede cambi di destinazione d'uso di zone urbanistiche, mentre il secondo invito, approvato con Deliberazione di Giunta Comunale n. 222 (f.to Pdf - Mb 1,3), prevede cambi di destinazione d'uso di fabbricati.
La Deliberazione di Giunta Comunale 249/2010 (f.to Pdf - Kb 64) del 3 agosto 2010 ha apportato delle modifiche ai due inviti pubblici.
Con Determinazione Dirigenziale n.14 del 12 gennaio 2011, il termine di scadenza per la presentazione delle proposte di adesione ai due inviti è stato sospeso.
Il 23 marzo 2011 la Giunta Capitolina, con la Deliberazione n.74, ha approvato le modifiche e integrazioni fissando una nuova scadenza per la presentazione delle proposte d'intervento per entrambi gli inviti.

Con il bando "Assegnazione dell’Area F ricadente nel comprensorio direzionale di Pietralata per la realizzazione di un programma di housing sociale con relative urbanizzazioni", l'Amministrazione intende costruire, con il concorso dei privati, 555 nuovi alloggi all'interno di un nuovo quartiere costituito da edifici di 4 o 5 piani sulle aree individuate dal Progetto Preliminare delle Aree “F” approvato il 21 luglio 2010 con Deliberazione di Giunta Comunale n. 231 (f.to Pdf - Kb 355).


La Giunta Capitolina ha approvato il 2 agosto 2013 la Delibera n. 327 che -in coerenza con quanto disposto dalle linee programmatiche del Sindaco Ignazio Marino per il mandato amministrativo in corso- dispone di non dare seguito alla Deliberazione di Giunta Comunale n. 315 del 15.10.2008.

 

Documenti scaricabili:

 

 

La Giunta Capitolina ha approvato, con la Deliberazione n. 74 del 23 marzo 2011 (f.to Pdf - Mb 5,9) un invito pubblico finalizzato ad incrementare il numero di alloggi da destinare ad housing sociale e ad edilizia residenziale pubblica mediante cambi di destinazione d'uso dei fabbricati non residenziali.
L’incremento previsto è pari a 1.250 unità, suddiviso in:
- 1.000 alloggi in housing sociale;
- 250 alloggi di edilizia residenziale sovvenzionata.


Caratteristiche dei fabbricati
La destinazione d’uso non residenziale comprende le funzioni e le destinazioni “commerciali”, “servizi”, “turistico-ricettive”, “produttive”, “agricole”, come definite dall’art. 6 delle NTA del PRG vigente.
Non possono essere assoggettate a cambi di destinazione d’uso, le unità immobiliari con le seguenti destinazioni d’uso:
- servizi alle persone;
- sedi della pubblica amministrazione e delle pubbliche istituzioni nazionali, estere e sopranazionali;
- sedi e attrezzature universitarie;
- attrezzature culturali e religiose;
- attrezzature collettive;
- sedi direzionali delle aziende erogatrici dei pubblici servizi;
- impianti o infrastrutture tecnologiche funzionali all’erogazione di pubblici servizi.

Sono tuttavia ammessi i cambi di tali destinazioni d’uso, a condizione che le relative funzioni e i relativi fabbricati risultino dismessi o in via di dismissione: sarà l'Amministrazione Capitolina a valutare ciò sulla base della documentazione presentata a cura dei soggetti proponenti.
Le superfici interessate dai cambi di destinazione d’uso non devono risultare inferiori, per ogni singolo fabbricato, a 1.000 mq di SUL.


Localizzazione
Le proposte d’intervento possono essere localizzate nelle seguenti componenti del PRG vigente, ma in deroga alle norme che le disciplinano:

- Tessuti T1 e T3 della Città consolidata;
- Tessuti prevalentemente residenziali o prevalentemente per attività della Città da ristrutturare;
- Nuclei di edilizia ex-abusiva da recuperare;
- Ambiti a pianificazione particolareggiata definita (APPD);
- le altre componenti della Città della trasformazione;
- le aree a “Servizi privati”;
- le aree per “Infrastrutture tecnologiche”.

Le proposte di intervento localizzate nei “Tessuti prevalentemente per attività” della Città da ristrutturare potranno essere selezionate, entro un massimo del 20% della SUL sviluppabile dall’intero ambito.


Mix delle tipologie di offerta abitativa
La SUL soggetta a CDU dovrà riguardare le seguenti tipologie di offerta:

- edilizia abitativa libera;
- edilizia abitativa in locazione a canone sociale: la durata della locazione è stabilita in 25 anni; il canone di locazione mensile è stabilito in 6 euro per mq di superficie complessiva.

Il mix delle tipologie di offerta abitativa, applicato a ogni proposta d’intervento, deve rispettare le seguenti percentuali, calcolate in termini di Superficie complessiva:
- l’edilizia abitativa libera non deve essere superiore al 70%;
- l'edilizia abitativa in locazione a canone sociale non deve essere inferiore al 30%.


Incentivi per il rinnovo edilizio
Se gli interventi di recupero avvengono tramite ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato, i soggetti proponenti possono beneficiare di un incentivo urbanistico massimo, così determinato:
- ristrutturazione edilizia o recupero primario (riqualificazione parti comuni, ammodernamento impianti comuni, consolidamento statico): +20% della SUL esistente;
- demolizione e ricostruzione: +35% della SUL esistente;
- ristrutturazione urbanistica: +10% in aggiunta agli incentivi dei punti precedenti.

Gli incentivi possono essere concessi solo in caso l’ampliamento avvenga con soddisfacente soluzione progettuale.

 

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La Giunta Capitolina ha approvato, con la Deliberazione n. 74 del 23 marzo 2011 (f.to Pdf - Mb 5,9) un invito pubblico finalizzato ad incrementare il numero di alloggi da destinare ad housing sociale e ad edilizia residenziale pubblica mediante cambi di destinazione d'uso di zone urbanistiche prevalentemente non residenziali del PRG o di Piani attuativi già approvati o in corso di approvazione.
L’incremento previsto è pari a 1.950 unità, suddiviso in:
• 1.700 alloggi in housing sociale
• 250 alloggi di edilizia residenziale sovvenzionata


Localizzazione e caratteristiche delle aree
Le proposte possono prevedere interventi di ristrutturazione, ampliamento, nuova edificazione e nuovo impianto urbano anche combinati fra loro, convertendo in destinazioni “abitative” le destinazioni “non abitative” prescritte dal PRG

Gli interventi possono essere proposti su aree non edificate o parzialmente edificate:
a) per aree non edificate, si intendono quelle libere da o non asservite a costruzioni, ovvero interessate da costruzioni in corso di realizzazione, che non abbiano ultimato la struttura portante;
b) per aree parzialmente edificate si intendono quelle interessate da costruzioni che, alla data di scadenza del presente Invito, risultino già ultimate ovvero non ultimate ma con struttura portante già realizzata, a condizione che, nel loro insieme, non raggiungano le previsioni massime di edificabilità privata stabilite dal presente invito.

Le proposte d’intervento possono essere localizzate nelle seguenti componenti del PRG vigente, ma in deroga alle norme che le disciplinano:
• “Tessuti T3” della Città consolidata;
• “Tessuti prevalentemente per attività” nei Programmi integrati della Città da ristrutturare;
• “Ambiti per i Programmi integrati prevalentemente per attività” della Città della trasformazione”;
• “Servizi privati”;
• “Verde privato attrezzato”;
• “Infrastrutture tecnologiche”.


Localizzazione nei Piani attuativi
Le proposte d’intervento possono essere localizzate all’interno di:
a) “Ambiti a pianificazione particolareggiata definita”;
b) Piani o Programmi urbanistici approvati dopo l’approvazione del PRG Piani
o Programmi urbanistici adottati dopo la Del. C.C. n. 64/2006e approvati
o non approvati;
c) Piani attuativi ricadenti all’interno dei Tessuti T3 della Città consolidata, vigenti
o decaduti;
d) “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, limitatamente a “Bufalotta”, “Massimina” e "Ponte di Nona - Lunghezza";
e) “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, limitatamente
a “Tor Vergata” e “Polo tecnologico”: in tali casi, le proposte di intervento possono unicamente prevedere la realizzazione di “studentati”, convenzionati con l’Università o con la Regione Lazio.
f) "Programmi di recupero urbano".


Criteri di dimensionamento
Al fine di garantire una equilibrata distribuzione territoriale delle proposte selezionate ed un equilibrato mix funzionale, l'Invito stabilisce i criteri per il dimensionamento dei cambi di destinazione da non residenziale a residenziale.


Mix delle tipologie di offerta abitativa
La superficie utile lorda (SUL) soggetta a cambio di destinazione d’uso dovrà riguardare le seguenti tipologie di offerta:
- edilizia abitativa libera;
- edilizia abitativa in locazione a canone sociale: la durata della locazione è stabilita in 25 anni; il canone di locazione mensile è stabilito in 6 euro per mq di superficie complessiva;
Il mix delle tipologie di offerta abitativa, applicato a ogni proposta d’intervento, deve rispettare le seguenti percentuali, calcolate in termini di Superficie complessiva:
- l’edilizia abitativa libera non deve essere superiore al 60%;
- l'edilizia abitativa in locazione a canone sociale non deve essere inferiore al 40%.

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